賃貸アパートのゴミ出しを見るとゴミの収集は有料化でいいと思う

先週末の日曜日にゴミが溢れているのが見えた、月曜日は再生可能ごみの日なのだが・・・

溢れているのは恐らく燃えるゴミなのだろうと思っていたが、月曜の午後になっても溢れていたことから、やはり燃えるゴミだったのだろう。

そして今日、木曜日は本来であれば燃えるゴミの収集日であるが、祝日には収集がない。
明日は燃えないゴミなどの日だ。

しかし、ふたの付いたゴミ収集ボックスの蓋が閉まらない状態で全開になって溢れかえっている。 

このモラルの低さは収入と家賃の低さに比例すると思うのは私だけだろうか。

自分たちがルールを順守するので気になるだけなのだろうか。


持ち家(マンション)だと、基本的にこの手の問題は少ない。間違った場合も管理人さんが何とかしてくれたり、収集日ではないと収集ボックスに注意書きを貼り出したりしてくれるので問題の未然防止も図られる。

賃貸アパートに住んでいる人達は、固定資産税も払ってないわけだし、有料化してしまえばいいのに。

分譲マンションでも賃貸に出しているものもあるから、判別も難しいし、全部有料化してしまえばいいのか・・・



市からゴミの収集を減らすという案内が来ていた。回収回数を減らしたらゴミが道の方まで溢れて散乱して大変なことになってしまうのではないだろうか。

いずれにしても、安アパートっぽいところには住みたくないな。 

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2020年問題と住宅売却と再購入の計画

2020年問題ということに触れている日経の記事があった。
  • 東京の人口が減り始めるのが2020年からと予測されている。
  • 人口が減り始めると、新築物件に対する需要は、今よりもずっと弱くなる
  • = 需要と供給の関係が崩れ、値崩れがおき始める可能性がある。
セミリタ・アリリタには期待の大きなターニングポイントかもしれない。 
安く中古住宅が手に入るならば、流浪生活を満喫したい訳でなければ、賃貸派?購入派?などという議論をする意味も薄れてくると思われる。

今のマンションから新しいものに移るタイミングを考える上で重要なファクターとなりそう。

経過年数による各種優遇の消滅については先日もチラと触れた取得税などにも影響する。中古住宅なら消費税なんて関係無い!というところが大きいと考えていた。

モノの値段が劇的に下がるのであれば、下がる前に金を借りて、担保差し出しますねということをすれば、差額が儲かっちゃうかも思う。どこまで下がるか本当に下がるかは分からないが、詐欺まがいの事件なども起こるかもしれない。

次の家を買い替えるのは2019年ということにしよう。 J-REITも銘柄と売り時を良く考えよう。

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やっぱり中古住宅だ

アリリタでは、賃貸派と購入派の金銭的比較が良くされます。
不動産売買手数料と消費税、不動産取得税についても考慮されるとよいでしょう。

住み替えの考察のつづき。

築20年~25年にならないうちに売ると、買う側の控除などにプラスなことがあるので、売るなら不動産の特性が優遇税制のどこにハマるのかを調べるとよいです。 20年というのは住宅財形の取得不動産対象としての年限(今もあるかな?)、25年はマンション等耐火建築物の不動産取得税優遇対象の期間です。

売買手数料費用として掛かるのが、(売買価格x 3% + 6万円) x 消費税
業者から買うと、売買価格 x (消費税8%、将来は10%、その先はもっと)

消費税10%になると、売買価格3000万円として 400万円超の売買価格以外での費用発生
売買手数料 (30,000,000 x 0.03 + 60,000 ) * 1.08 = 1,056,000.-
消費税    30,000,000 x 0.10 = 3,000,000.-
   その他、引っ越しとか色々掛かるが、それは置いておいて。

業者から買う人々は大変です。他にもローンで膨れ上がったりすることでしょう。

売値3000万で売る&住み替え購入する場合、業者から買ってしまうと、2550万円程度の家に住み替えることになる。

個人から買えば、消費税の10%は掛からないので、3000万の売値での追加費用無しでの住み替えであれば
300万円の追加コスト=消費税は掛からないということで2800万円程度の家に住み替えられる。

2~300万程度の不動産売買手数料があれば、家賃4万円程度であれば、5~6年分の家賃に相当します。
家賃4万円程度であれば、管理費・修繕費との差額は1万円強となるのと維持管理費が多少掛かるので、
そのまま差額になるかもしれません。 維持管理が掛からなくても200ヵ月程度の回収期間になります。
ただし現金売買ならば「無職とは契約しない」というリスクや保証料などは掛からないことでしょう。

ウチの場合は、面倒なことは考えたくないので、買います。
そして売るのは築25年にならないうちに売ります

投資は自己判断でお願いします。

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家を買うことを決めるのに時間を使わない

将来設計として、住み換えをする予定です。あと30~40年とかはさすがに持たないので、10年内に30年くらい持ちそうなものに移行する。

これまでマンションを買ったり、買い替えたり。見に行った件数は数軒はあります。そのほとんどが1軒見たいところがあったりした不動産屋でリストから選んだもの。

家を見てから購入を決めるまでの時間は、

1軒目は、10分くらい。
2軒目は、15分くらい。


友人の家探し(賃貸)にも付き合ったことがありますが、何日も掛かりました。

この差は、基準が明確であること。
予算に収まる
広さ、間取り(部屋数、リビングの広さ)
地理的条件(駅からの距離)採光(南があること)
通風・プライバシー(隣接度合い)
音の制御(静音性の対策が不要または可能)
隣接の建物(飲食店やホテルではないこと)
事故物件ではないこと
新築や業者売買物件ではないこと(だいたい税金がかかります)


マンションの寿命を40年と想定すると、この先10年以内に今のところを売って、違うところに住むのは必然。
建て替えの前に逃げる! 現金商売なら買うのは問題ない。

築浅の2LDKくらいになるかな。重要なのは手数料込で実質出費なしで、今のところからの住み換えができる予算感。
業者間じゃなければ消費税掛からないから、手数料の半分くらいは浮くだろうというのもポイント。
仕事しないし、駅からの距離は少し遠くてもいいけど、買い物できるとこの距離が優先という風に基点が変わりそう。

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不動産の購入は Cost avoidanceとして計算する

買うか買わないか、感情論かなー
高く売れるものを買いましょう

購入費用 3600万円
売却予定 2880万円 80%
居住予定 10年
管理費等 ¥25,000
通常家賃 ¥150,000
手数料x2 ¥230万円
固定資産税 ¥150,000
見込利率 1.11%

経年差額 7,200,000
管理費累積 3,000,000
税・手数料 3,800,000
小計 14,000,000
   
仮定家賃累積 18,000,000
   
メリット(仮定) 3,000,000

80% 程度の売却後の金額が手に入れば、年率1.11%となります。
実際の利益を生み出しているわけではなくCost Avoidanceです。
 
賃貸の場合、仲介手数料・更新料や礼金や敷金、退去時の清算なども掛かるので、固定資産税程度はかかるかもしれない。

実質運用益 1.11%を出すのは10年物として実現するなら1.42%の利率が必要となる。

資産全体をハイリスク資産として運用することはリスク許容としてもあり得ないので、まぁ許せるかなぁ対日本国債10年物の成績。

キャッシュがある程度ある人にとっては一つの選択肢として有効だと思います。ローンを組んで買うならばもっと効率を考える必要があるでしょう。

資産運用5%程度を目標におこうとしている身としては、目標に対して少々足りないとも言えますが、全額運用予定ではなく、インフレ率1.5%とすればほぼ同額、売れる値段が正しいかが問題だが、多分3000万強位にはなる予定で1.7%というところ。(都心からの距離、駅からの距離、広さ、住環境などで価格はある程度の劣化防止にはなるはず。) 

安い物を高く売れば、以下の感じ
使用予定年数 10
購入価格 ¥20,000,000
売却価格 ¥20,000,000
維持管理費 ¥3,120,000
不動産手数料 ¥660,000
不動産手数料 ¥660,000
登記手続 ¥250,000
取得税 ¥0
固定資産税 ¥800,000
   
月額負担額 ¥45,750
想定家賃 ¥120,000
トータルメリット ¥8,910,000
年利相当 4.46%


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プロフィール

Colorless Freedom

Author:Colorless Freedom
守るものには最大限の保護と愛情を注ぐが、危害や迷惑をかけられる可能性のあるものには無慈悲 & アーリーリタイアー
職業:ネコの下僕 

Felixキャットフードは日本でも発売され始めました。うちのムスメに老猫用を食べさせています。

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