不動産の購入は Cost avoidanceとして計算する

買うか買わないか、感情論かなー
高く売れるものを買いましょう

購入費用 3600万円
売却予定 2880万円 80%
居住予定 10年
管理費等 ¥25,000
通常家賃 ¥150,000
手数料x2 ¥230万円
固定資産税 ¥150,000
見込利率 1.11%

経年差額 7,200,000
管理費累積 3,000,000
税・手数料 3,800,000
小計 14,000,000
   
仮定家賃累積 18,000,000
   
メリット(仮定) 3,000,000

80% 程度の売却後の金額が手に入れば、年率1.11%となります。
実際の利益を生み出しているわけではなくCost Avoidanceです。
 
賃貸の場合、仲介手数料・更新料や礼金や敷金、退去時の清算なども掛かるので、固定資産税程度はかかるかもしれない。

実質運用益 1.11%を出すのは10年物として実現するなら1.42%の利率が必要となる。

資産全体をハイリスク資産として運用することはリスク許容としてもあり得ないので、まぁ許せるかなぁ対日本国債10年物の成績。

キャッシュがある程度ある人にとっては一つの選択肢として有効だと思います。ローンを組んで買うならばもっと効率を考える必要があるでしょう。

資産運用5%程度を目標におこうとしている身としては、目標に対して少々足りないとも言えますが、全額運用予定ではなく、インフレ率1.5%とすればほぼ同額、売れる値段が正しいかが問題だが、多分3000万強位にはなる予定で1.7%というところ。(都心からの距離、駅からの距離、広さ、住環境などで価格はある程度の劣化防止にはなるはず。) 

安い物を高く売れば、以下の感じ
使用予定年数 10
購入価格 ¥20,000,000
売却価格 ¥20,000,000
維持管理費 ¥3,120,000
不動産手数料 ¥660,000
不動産手数料 ¥660,000
登記手続 ¥250,000
取得税 ¥0
固定資産税 ¥800,000
   
月額負担額 ¥45,750
想定家賃 ¥120,000
トータルメリット ¥8,910,000
年利相当 4.46%


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Author:Colorless Freedom
守るものには最大限の保護と愛情を注ぐが、危害や迷惑をかけられる可能性のあるものには無慈悲 & アーリーリタイアー
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Felixキャットフードは日本でも発売され始めました。うちのムスメに老猫用を食べさせています。

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